Zschölkau ist als Wohnort gefragt – ruhig gelegen und trotzdem nah an Leipzig. Bauplätze sind aber knapp. Auf dieser Seite steht, welche Pläne und Regeln für das Bauen in und um Zschölkau gelten.
Stand: 9. Oktober 2026
Zusammengestellt aus öffentlichen Quellen der Gemeinde Krostitz, des Freistaats Sachsen und des Bundes. Die Nummern verweisen auf die Quellen am Ende. Verbindlich sind nur die Originalpläne im Bauamt.
Kurz gesagt
- Für den größten Teil von Zschölkau gibt es keinen Bebauungsplan. Gebaut wird nach § 34 Baugesetzbuch: Ein Neubau muss sich in die Umgebung einfügen.
- In Zschölkau gelten ein älterer Bebauungsplan für das Neubaugebiet Im Mühlfelde und zwei kleine Ergänzungssatzungen von 2022 an der Rackwitzer Straße.
- Neue große Wohngebiete sind nicht möglich, weil Zschölkau im Siedlungsbeschränkungsbereich des Flughafens Leipzig/Halle liegt.
- Der Flächennutzungsplan wird gerade geändert, für Zschölkau sind darin aber keine neuen Bau- oder Gewerbeflächen vorgesehen.
- Seit Herbst 2025 gibt es den Bau-Turbo. Im August 2026 wurde er zum ersten Mal für ein Vorhaben in Zschölkau genutzt.
- Mitreden: Zum Geh- und Radweg an der B 2, der auch Flächen der Gemarkung Zschölkau betrifft, sind Einwendungen bis 10. November 2026 möglich.
Welche Pläne in Zschölkau gelten
| Plan / Satzung | Lage | Inhalt | Stand |
|---|---|---|---|
| Bebauungsplan „Die Mühlbreite/Im Mühlfelde“[1] | nordöstlicher Ortseingang (Im Mühlfelde, Am Bahndamm) | Wohnbaufläche, ca. 1,7 ha | laut RAPIS rechtskräftig, genehmigt 22.03.1994; nicht auf krostitz.de |
| Ergänzungssatzung „Südseite Rackwitzer Straße“[2][3] | östlicher Ortsrand, Südseite Rackwitzer Straße, ehemalige Hühnerfarm | ca. 4.800 m², allgemeines Wohngebiet, voraussichtlich bis zu 3 Wohnhäuser | Satzung 24.03.2022, in Kraft seit 05.05.2022 |
| Ergänzungssatzung „Erweiterung Rackwitzer Straße“[4][5] | zwischen Ortsrand und ehemaliger Kleinbahntrasse, südlich der Kleingartensparte „Am Mühlweg“ | 0,3 ha, ca. 3 Bauplätze à ca. 1.000 m² | Satzung 05.05.2022, in Kraft seit 12.05.2022 |
| Bauvoranfrage nach dem Bau-Turbo (Einzelfall, kein Plan)[6] | Straße Am Lober | Abweichung vom Planungsrecht für Wohnen | Zustimmung Gemeinderat 27.08.2026 |
Eine Abrundungs-, Klarstellungs- oder Außenbereichssatzung für ganz Zschölkau haben wir weder bei der Gemeinde noch in der Landesdatenbank RAPIS gefunden.
Neue Bauplätze an der Rackwitzer Straße
Laut Gemeinde Krostitz waren 2022 sämtliche verfügbaren Baugrundstücke im Ortsteil Zschölkau belegt.[4] Deshalb hat die Gemeinde zwei Ergänzungssatzungen aufgestellt, mit denen einzelne Flächen am Ortsrand bebaut werden können:
- „Südseite Rackwitzer Straße“: Festgesetzt sind ein allgemeines Wohngebiet, eine Grundflächenzahl von 0,3 (höchstens 30 % des Grundstücks überbaut), mindestens ein Laub- oder Obstbaum je Grundstück und eine mindestens 5 m breite Hecke zum Acker. Die Fläche liegt im Lärmpegelbereich IV, für jeden Neubau ist ein Schallschutznachweis nötig. Erschlossen wird sie über die Rackwitzer Straße.[2]
- „Erweiterung Rackwitzer Straße“: Festgesetzt sind Baufelder und Ausgleichsflächen mit heimischen Laubgehölzen. Regenwasser muss auf dem eigenen Grundstück versickert werden. Da die Flächen im archäologischen Relevanzbereich des mittelalterlichen Dorfkerns liegen, braucht jede Tiefbaumaßnahme eine denkmalrechtliche Genehmigung.[4]
Verkauf zweier gemeindeeigener Baugrundstücke (2026)
Die Gemeinde Krostitz hat am 23. Juli 2026 zwei Baugrundstücke an der Rackwitzer Straße in Zschölkau zum Verkauf ausgeschrieben (Erweiterung Rackwitzer Straße). Die Grundstücke sind je 1.041 m² groß, Eigentümerin ist die Gemeinde, ein Makler ist nicht beteiligt. Das Mindestgebot lag bei 145.000 € je Grundstück, die Angebotsfrist endete am 27. August 2026.[7][8] Ob und an wen die Grundstücke vergeben wurden, ist bisher nicht öffentlich bekannt. In der Ausschreibung heißt es zugleich, der Ortsteil Zschölkau habe knapp 300 Einwohner.[7]
Auf Zschölkauer Flur und in der Nachbarschaft
Hohenossig liegt zu großen Teilen in der Gemarkung Zschölkau. Mehrere Pläne liegen deshalb amtlich auf „Zschölkauer Flur“, obwohl sie zum Ortsteil Hohenossig gehören.[1]
| Plan | Lage | Inhalt | Stand |
|---|---|---|---|
| Gewerbegebiet „Im Mittelfeld“[9][1] | Hohenossig, Gemarkung Zschölkau, östlich der B 2 | ca. 26 ha, davon ca. 22,5 ha Gewerbe | rechtskräftig; 4. Änderung 2018: Gebäudehöhe 13 statt 10 m für Überdachungen gegen Staubverwehung |
| B-Plan „Neubau FFW Hohenossig“[10][11] | Zschölkauer Straße, Gemarkung Zschölkau | Feuerwehrhaus, Übungswiese, Ausgleichspflanzungen (0,6 ha) | in Kraft seit 05.07.2021, 1. Änderung 2022 |
| Ergänzungssatzung „Dübener Landstraße“[12] | Hohenossig an der B 2, Gemarkung Zschölkau | Mehrfamilienhaus anstelle eines leerstehenden Wohnhauses (1.232 m²) | Satzung 22.05.2025, in Kraft |
| Gewerbegebiet „Zur Klause“[1] | Hohenossig | ca. 4,1 ha Gewerbe, 0,5 ha Mischgebiet | laut RAPIS rechtskräftig seit 2013 |
| Abrundungssatzung Hohenossig[1] | Hohenossig, mehrere Teilflächen | Einbeziehung in den Ort | laut RAPIS genehmigt 1994 |
| Kletzen: Abrundungssatzung, Ergänzungssatzung Kletzen-Nord, B-Plan „Wohnbaufläche Krähenweg“[1][13] | Kletzen | Wohnen | rechtskräftig (1994, 2005, 2019) |
| Kletzen: B-Plan „Wohnbaufläche Alte Salzstraße“[14] | Kletzen | bis zu 7 Einfamilienhäuser | Vorentwurf 2017, weiterer Verlauf nicht veröffentlicht |
| Kletzen: B-Plan „Batteriespeicher Alte Salzstraße Kletzen“[15] | Kletzen | Batteriespeicher | Aufstellungsbeschluss 29.01.2026, Beteiligung steht noch aus |
| B-Plan „Photovoltaikanlage Pröttitz“[16][17] | bei Pröttitz | Freiflächen-Photovoltaik, nie gebaut | Veränderungssperre (Januar 2025) und Aufhebungsverfahren (Juni 2025), damit die Trasse für eine B 2-Ortsumgehung Hohenossig frei bleibt |
In den Nachbargemeinden liegen unter anderem das Gewerbe- und Biogasgebiet an der Kletzener Straße in Rackwitz, das frühere Leichtmetallwerk Rackwitz und das Leipziger Industriegebiet Seehausen II.[1] Größere Vorhaben in der Umgebung, etwa das geplante Rechenzentrum bei Zschortau, beschreiben wir auf der Seite Land & Natur.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Krostitz-Schönwölkau zeigt, wie die Flächen grundsätzlich genutzt werden sollen. Wirksam ist die 2. Änderung seit dem 1. Juni 2021.[18][19] Die 3. Änderung lag vom 1. Dezember 2025 bis 16. Januar 2026 öffentlich aus. Für Zschölkau trägt sie nur Bestehendes nach:[17]
- die per Ergänzungssatzung geschaffene Wohnbaufläche (7.470 m²)
- den fertigen Radweg auf der alten Bahntrasse Hohenossig–Zschölkau
- das neue Feuerwehrhaus Hohenossig; die alten Feuerwehrhäuser, auch in Zschölkau, werden nicht mehr dargestellt
- die Aufhebung des Photovoltaik-Plans Pröttitz, um eine Trasse für die B 2-Ortsumgehung Hohenossig freizuhalten
Neue Wohn- oder Gewerbeflächen in oder an Zschölkau sind nicht vorgesehen. Ein Abschluss der 3. Änderung ist bisher nicht bekannt gemacht, eine 4. Änderung ist angekündigt.[17] Der Plan verzeichnet für Zschölkau außerdem vier Bodendenkmale, darunter den mittelalterlichen Dorfkern, und eine verfüllte Kiesgrube südöstlich des Ortes als abgeschlossene Altlastenfläche.[20]
Satzungen der Gemeinde
- Stellplatzsatzung (2023): Für Einfamilienhäuser und Wohnungen sind 2 Stellplätze je Wohneinheit nötig, jeweils mindestens 2,50 × 5,00 m. Eine Ablösung ist nur auf Antrag per Gemeinderatsbeschluss möglich.[21]
- Baumschutzsatzung (2022): Geschützt sind Bäume ab 60 cm Stammumfang (in 1 m Höhe), Alleen und Baumreihen, ortsbildprägende Sträucher ab 3 m sowie Hecken ab 10 m Länge im Ort bzw. ab 5 m außerhalb. Nicht geschützt sind Obstbäume, Nadelgehölze, Thuja, Wacholder und Pappeln, sofern sie nicht ortsbildprägend sind.[22]
- Eine Gestaltungs-, Erhaltungs- oder Vorkaufsrechtssatzung haben wir nicht gefunden.[23]
Was ohne Baugenehmigung geht
Nach der Sächsischen Bauordnung brauchen unter anderem diese Vorhaben keine Baugenehmigung:[24]
- Solaranlagen auf Dächern und an Außenwänden sowie freistehende Solaranlagen bis 3 m Höhe und 9 m Länge
- Haustechnik wie Wärmepumpen
- Wärmedämmung von Wand und Dach
- Ausbau von Dach- oder Kellergeschoss zu Wohnungen in bestehenden Wohngebäuden, wenn ein Prüfingenieur Standsicherheit und Brandschutz bestätigt
- Garagen und Carports bis 50 m² und 3 m mittlerer Wandhöhe sowie Gebäude bis 75 m³ (nicht im Außenbereich)
- Mauern und Einfriedungen bis 2 m (nicht im Außenbereich) und Pools bis 100 m³
Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei: Festsetzungen eines Bebauungsplans, Abstandsflächen, die Baumschutzsatzung, der Bodendenkmalschutz, Brandschutzabstände und im Landschaftsschutzgebiet „Loberaue“ die Erlaubnispflicht der Naturschutzbehörde gelten trotzdem.[24][22][25]
Neue Regeln im Baurecht
Bau-Turbo: Seit dem 30. Oktober 2025 kann mit Zustimmung der Gemeinde beim Wohnungsbau bis Ende 2030 vom Planungsrecht abgewichen werden (§ 246e BauGB).[26] Was das bedeutet und wie es in Zschölkau zum ersten Mal genutzt wurde, steht auf der Seite Der Bau-Turbo.
Baugesetzbuch-Upgrade: Eine große Reform des Baugesetzbuchs liegt dem Bundestag vor. Geplant sind unter anderem schnellere und vollständig digitale Planverfahren sowie Instrumente gegen Schrottimmobilien. Das Gesetz soll am 1. Januar 2027 in Kraft treten, beschlossen ist es noch nicht.[27][28]
Die Sächsische Bauordnung wurde zuletzt im März 2024 geändert.[24]
Mitreden: Geh- und Radweg an der B 2
Für den neuen Geh- und Radweg an der B 2 zwischen dem Abzweig Podelwitz/Göbschelwitz und der Ortsdurchfahrt Hohenossig (2.215 m) läuft ein Planfeststellungsverfahren. Dafür werden auch Flächen in der Gemarkung Zschölkau gebraucht. Die Unterlagen sind vom 28. September bis 27. Oktober 2026 bei der Landesdirektion Sachsen online.[6][29]
Einwendungen sind bis zum 10. November 2026 bei der Landesdirektion Sachsen möglich. Auf den betroffenen Flächen gelten seit Beginn der Veröffentlichung eine Veränderungssperre und ein Vorkaufsrecht des Straßenbaulastträgers.[6]
Eine Beteiligung zu einem Bebauungsplan für Zschölkau läuft derzeit nicht.
Wo man Pläne einsieht
- Gemeinde Krostitz, Bauleitplanung: rechtskräftige Pläne als PDF.[13][18] Ältere Pläne wie „Die Mühlbreite/Im Mühlfelde“ fehlen dort.
- Bauamt Krostitz (Bauservice), Dübener Str. 1, 04509 Krostitz: Hier kann jeder rechtskräftige Pläne mit Begründung einsehen und Auskunft verlangen.[30]
- Beteiligungsportal Sachsen: laufende und beendete Verfahren mit Unterlagen, Stellungnahmen während der Frist.[31]
- RAPIS-Karte der Landesdirektion: alle Bebauungspläne und Satzungen in Sachsen auf Luftbild und Flurkarte.[1]
- Geoportal Nordsachsen: Karten, Luftbilder und Schutzgebiete des Landkreises.[32]
- Amtsblatt Krostitz und Schaukästen: Bekanntmachungen zu Aufstellung, Auslegung und Satzung.[16]
Noch offen
Zu folgenden Punkten haben wir bisher keine gesicherten Angaben (Stand 9. Oktober 2026):
- was der Bebauungsplan „Die Mühlbreite/Im Mühlfelde“ im Einzelnen festsetzt
- ob die 3. Änderung des Flächennutzungsplans schon abgeschlossen ist
- ob und an wen die gemeindeeigenen Grundstücke an der Rackwitzer Straße vergeben wurden
- wo genau der Batteriespeicher in Kletzen entstehen soll und wann die Beteiligung beginnt
- wie weit die Planung der B 2-Ortsumgehung Hohenossig ist
📚 Quellen zu diesem Beitrag – gesammelt auf unserer Quellen-Seite.