Stand: 9. Oktober 2026
Diese Seite erklärt eine neue Regel im Baurecht und was sie für Zschölkau bedeuten kann. Sie ersetzt keine Rechtsberatung. Die Nummern verweisen auf die Quellen am Ende.
Worum es geht
Seit dem 30. Oktober 2025 gibt es im Baugesetzbuch eine befristete Sonderregel für den Wohnungsbau, den sogenannten Bau-Turbo (§ 246e BauGB). Mit Zustimmung der Gemeinde darf beim Wohnungsbau vom Planungsrecht abgewichen werden, ohne dass vorher ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert werden muss.[1][2] Im August 2026 hat der Gemeinderat Krostitz die Regel zum ersten Mal für ein Vorhaben in Zschölkau angewendet.[3]
Was der Bau-Turbo erlaubt
Abgewichen werden darf von allen Vorschriften des Baugesetzbuchs und von den darauf gestützten Regeln, also auch von Bebauungsplänen und Satzungen. Voraussetzung ist, dass das Vorhaben einem dieser Zwecke dient:[1]
- Neubau von Gebäuden, die dem Wohnen dienen
- Erweiterung, Änderung oder Erneuerung bestehender Gebäude, zum Beispiel Aufstockung oder Anbau, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen oder leerer Wohnraum wieder nutzbar wird. Eine bloße Vergrößerung der eigenen Wohnung reicht nicht.
- Umnutzung bestehender Gebäude zu Wohnzwecken, etwa einer Scheune, eines Stalls oder eines Ladens
Zusammen mit den Wohnungen dürfen auch Läden für den täglichen Bedarf der Bewohner oder soziale und gesundheitliche Einrichtungen zugelassen werden. Eine Mindestgröße gibt es nicht, der Bau-Turbo gilt also auch für einzelne Häuser und ist nicht auf Großstädte beschränkt.[1][2]
Anwenden lässt sich die Regel in Gebieten mit Bebauungsplan und im unbeplanten Ortsinneren. Außerhalb des Ortes (im „Außenbereich“) gilt sie nur, wenn das Vorhaben in räumlichem Zusammenhang mit dem bebauten Ort steht. Nach Auffassung des Bundesbauministeriums ist das bei mehr als 100 Metern Abstand zum Siedlungsbereich in keinem Fall mehr gegeben.[1][2]
Befristung: Genutzt werden kann der Bau-Turbo bis zum 31. Dezember 2030. Was bis dahin genehmigt wird, bleibt auch danach zulässig.[1][2]
Die Gemeinde entscheidet mit
Ohne Zustimmung der Gemeinde geht nichts: Sie hat ein Vetorecht.[4][2] Für die Zustimmung gilt § 36a BauGB:[1][4]
- Die Gemeinde stimmt zu, wenn das Vorhaben zu ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung passt. Sie kann ihre Zustimmung an Bedingungen knüpfen oder einen städtebaulichen Vertrag verlangen, etwa zur Erschließung oder zum Schallschutz.
- Frist: Äußert sich die Gemeinde nicht innerhalb von drei Monaten, nachdem die Bauaufsicht sie gefragt hat, gilt die Zustimmung als erteilt.
- Die Gemeinde kann die betroffene Öffentlichkeit vorher bis zu einem Monat lang Stellung nehmen lassen. Die Frist verlängert sich dann entsprechend. Pflicht ist das nicht.
- Die Entscheidung der Gemeinde kann nur zusammen mit einem Widerspruch oder einer Klage gegen die Baugenehmigung überprüft werden.
Auch mit Zustimmung der Gemeinde ist ein Vorhaben noch nicht genehmigt. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, prüft die Bauaufsichtsbehörde im Baugenehmigungs- oder Vorbescheidsverfahren eigenständig. Sie kann ein Vorhaben trotz Zustimmung ablehnen, umgekehrt aber ohne Zustimmung nichts zulassen.[2]
Wo die Grenzen liegen
- Nachbarn: Die Abweichung muss „unter Würdigung nachbarlicher Interessen“ mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Das Gebot der Rücksichtnahme gilt weiter, ebenso die Abstandsflächen.[1][2]
- Bauordnung: Von der Sächsischen Bauordnung, etwa bei Brandschutz, Standsicherheit oder Abständen, erlaubt der Bau-Turbo keine Abweichung.[2][5]
- Lärm und Immissionsschutz: Die Regeln gelten unverändert. Wohnen neben stark störendem Gewerbe bleibt deshalb unzulässig.[2]
- Umwelt: Hat eine Abweichung im Außenbereich oder von einem Bebauungsplan voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nötig. Im Außenbereich gilt außerdem die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung.[1]
- Schutzgebiete: Das Naturschutzrecht bleibt bestehen.[2] Wer im Landschaftsschutzgebiet „Loberaue“ bauen oder Zäune setzen will, braucht zusätzlich die Erlaubnis der Naturschutzbehörde.[6]
- Flughafen: Zschölkau liegt im Siedlungsbeschränkungsbereich des Flughafens Leipzig/Halle.[7] Ist das ein Ziel der Raumordnung, muss es nach Auskunft des Bundesbauministeriums auch beim Bau-Turbo berücksichtigt und inhaltlich abgewogen werden.[2] Den Schallschutz gegen Fluglärm muss jeder Neubau ohnehin nachweisen.
Was das für Zschölkau bedeutet
Für den größten Teil von Zschölkau gibt es keinen Bebauungsplan. Hier gilt bisher, dass sich ein Neubau in die Umgebung einfügen muss. Neue Wohngebiete per Bebauungsplan sind wegen der Siedlungsbeschränkung des Flughafens nicht möglich.[7] Der Bau-Turbo schafft hier keine neuen Baugebiete. Er öffnet aber im Einzelfall Spielräume, etwa für eine zusätzliche Wohnung in einem alten Nebengebäude, für eine Aufstockung oder für ein Haus in zweiter Reihe. Ob davon Gebrauch gemacht wird, entscheiden Gemeinderat und Bauaufsicht von Fall zu Fall.
Mehr zu den Plänen und Satzungen im Ort steht auf den Seiten Bauen & Neubauten und Das Neubaugebiet Im Mühlfelde, zum Flughafen auf Flughafen & Fluglärm und zu den Schutzgebieten auf Land & Natur.
Der erste Fall in Zschölkau
In seiner öffentlichen Sitzung am 27. August 2026 hat der Gemeinderat Krostitz mit Beschluss Nr. 31/2026 einer Bauvoranfrage nach § 246e BauGB für ein Grundstück in Zschölkau (Flur 1, Straße Am Lober) zugestimmt. Mit Beschluss Nr. 32/2026 stimmte er in derselben Sitzung einer weiteren Bauvoranfrage nach dem Bau-Turbo in Krensitz zu. Veröffentlicht wurde das im Amtsblatt vom 18. September 2026.[3]
Worum es bei dem Vorhaben geht, steht nicht im Amtsblatt. Die Beschlüsse können im Sekretariat der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.[3] Da es um ein Privatgrundstück geht, nennen wir keine weiteren Einzelheiten. Eine Bauvoranfrage klärt vorab, ob ein Vorhaben grundsätzlich zulässig ist. Die Entscheidung darüber trifft die Bauaufsicht, eine Baugenehmigung ist damit noch nicht erteilt.
Hat Krostitz Leitlinien?
Das Bundesbauministerium empfiehlt Gemeinden, in einem Grundsatzbeschluss festzulegen, unter welchen Voraussetzungen sie dem Bau-Turbo zustimmen. Das sorge für Gleichbehandlung und Transparenz. Wer einmal in einem Gebiet zugestimmt hat, muss nach Auffassung des Ministeriums in gleich gelagerten Fällen besonders begründen, wenn er später anders entscheidet.[2]
Einen solchen Grundsatzbeschluss der Gemeinde Krostitz haben wir in den Amtsblättern von Juni 2024 bis September 2026 nicht gefunden.[8] Die bisher bekannten Zustimmungen hat der Gemeinderat jeweils einzeln in öffentlicher Sitzung beschlossen.
Ausblick: große Baurechtsreform 2027
Die Bundesregierung hat am 27. Mai 2026 einen Entwurf zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts beschlossen, das sogenannte „Baugesetzbuch-Upgrade“. Geplant sind unter anderem vollständig digitale und schnellere Planverfahren. Der Bundestag hat den Entwurf im Juni 2026 in erster Lesung beraten. In Kraft treten soll das Gesetz am 1. Januar 2027, beschlossen ist es noch nicht.[2][9][10]
Was Bauwillige und Nachbarn tun können
- Bauwillige klären am besten vorab mit dem Bauamt der Gemeinde Krostitz, ob ein Vorhaben für den Bau-Turbo in Frage kommt. Verbindliche Klarheit bringt eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht.
- Nachbarn können die Gemeinderatssitzungen besuchen. Termine und Tagesordnungen stehen im Amtsblatt und in den Schaukästen.[8] Gegen eine erteilte Baugenehmigung sind Widerspruch und Klage möglich, in diesem Verfahren wird auch die Zustimmung der Gemeinde überprüft.[4]
- Fragen beantwortet außerdem das Bau-Turbo-Infotelefon des Bundesbauministeriums.
Noch offen
Zu folgenden Punkten haben wir bisher keine gesicherten Angaben (Stand 9. Oktober 2026):
- was bei dem Vorhaben in Zschölkau genau geplant ist und ob die Bauaufsicht den Vorbescheid schon erteilt hat
- ob die Gemeinde vor ihrer Zustimmung die Öffentlichkeit beteiligt oder den Ortschaftsrat angehört hat
- ob Krostitz Leitlinien zum Bau-Turbo plant
- wie das Landratsamt Nordsachsen den Siedlungsbeschränkungsbereich beim Bau-Turbo bewertet
📚 Quellen zu diesem Beitrag – gesammelt auf unserer Quellen-Seite.