Stand: 9. Oktober 2026
Diese Seite sammelt, was öffentlich zu Grundstückspreisen und zur Baulage bekannt ist. Zahlen für Zschölkau allein gibt es kaum. Wo Werte für die Gemeinde Krostitz, den Landkreis Nordsachsen oder Sachsen gelten, steht das dabei. Die Nummern verweisen auf die Quellen am Ende.
Das Wichtigste in Kürze
- Baulandpreise im Landkreis Nordsachsen lagen 2025 im Durchschnitt bei rund 64 € je m² (baureifes Land, 126 Verkäufe). In Sachsen insgesamt waren es rund 126 €, in der Stadt Leipzig rund 593 €.[1]
- Für Zschölkau selbst haben wir keinen amtlichen Bodenrichtwert und keine Preisreihe seit den 1990er-Jahren gefunden. Die Gemeinde nannte im Juli 2026 für zwei Grundstücke von je 1.041 m² ein Mindestgebot von 145.000 €, das sind rechnerisch rund 139 € je m².[2]
- Die Gemeinde Krostitz ist seit den 1990er-Jahren gewachsen: von 3.276 Einwohnern (1993) auf 4.151 (2024).[3]
- Mögliche Preistreiber sind Arbeitsplätze und Verkehrslage im Raum Leipzig, dazu stark gestiegene Bauzinsen und Baukosten. Dass einzelne Werke oder Zentren die Grundstückspreise in Zschölkau bestimmt haben, belegt keine der gefundenen Quellen.
- Wohnqualität: Der Ort liegt im Einwirkbereich des Flughafens. Aus dem Ort kommt zugleich der Hinweis, dass es im Dorf trotzdem sehr ruhig sei.
Was die Zahlen aussagen
- Bodenrichtwert: ein durchschnittlicher Lagewert je m² unbebauten Bodens in einer Zone. Er ist kein Kaufpreis. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus Verkäufen ab, im Landkreis Nordsachsen alle zwei Jahre.[4]
- Kaufwerte der Landesstatistik: Durchschnitt der tatsächlich beurkundeten Verkäufe von Bauland, ohne Nebenkosten, aber einschließlich Erschließung.[5] Bei wenigen Verkäufen schwankt der Wert stark.
- Angebotspreise auf Immobilienportalen sind etwas anderes als beurkundete Preise. Solche Schätzwerte verwenden wir nicht.
Grundstückspreise: belegte Zahlen
| Jahr | Gebiet | Wert | Art der Zahl |
|---|---|---|---|
| 2025 | Landkreis Nordsachsen | 63,51 € je m² (126 Verkäufe) | Durchschnittspreis baureifes Land[1] |
| 2025 | Landkreis Leipzig | 153,64 € je m² | Durchschnittspreis baureifes Land[1] |
| 2025 | Stadt Leipzig | 593,32 € je m² (108 Verkäufe) | Durchschnittspreis baureifes Land[1] |
| 2025 | Sachsen insgesamt | 125,57 € je m² | Durchschnittspreis baureifes Land[1] |
| 2023 | Landkreis Nordsachsen | 67,68 € je m² (70 Verkäufe) | Durchschnittspreis baureifes Land[6] |
| 2022 | Sachsen, alle Baulandarten | 107 € je m² | Durchschnittspreis aller Verkäufe[7] |
| 01.01.2024 | Landkreis Nordsachsen, Wohnbauland | 7 bis 429 € je m² | Spanne der Bodenrichtwerte (höchster Wert Taucha)[4] |
| 01.01.2026 | Gemeinde Krostitz, Wohnbauland | 174 € je m² | Bodenrichtwert laut Auswertung eines privaten Anbieters, eine Zone, nicht amtlich geprüft; ob sie Zschölkau betrifft, ist offen[8] |
| 07/2026 | Zschölkau, zwei Grundstücke je 1.041 m² | Mindestgebot 145.000 € je Grundstück, rechnerisch rund 139 € je m² | Ausschreibung der Gemeinde, Angebote bis 27.08.2026; Ergebnis nicht veröffentlicht[2][9] |
Der Landkreis hat am 25. März 2026 neue Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 beschlossen. Einsehbar sind sie in BORIS Sachsen und im Geoportal des Landkreises, dort auch die Karten seit 2010.[10][11][12] Wer den Wert für ein bestimmtes Grundstück braucht, kann beim Gutachterausschuss in Eilenburg Auskunft verlangen.[10]
Zur Einordnung: Von 2021 bis 2023 sank im Landkreis die Zahl der Verkäufe von 3.051 auf 1.970 und der Geldumsatz von 447 auf 202 Millionen Euro. Der Landkreis nennt ein deutliches West-Ost-Gefälle der Wohnbaulandpreise.[4]
Entwicklung seit den 1990er-Jahren
Amtliche Preise für Bauland in Zschölkau aus den 1990er-Jahren haben wir nicht gefunden. Belegt sind aber diese Eckpunkte der Baulage:
| Zeit | Was belegt ist |
|---|---|
| 1994 | Der Bebauungsplan „Die Mühlbreite/Im Mühlfelde“ (Wohnbaufläche, ca. 1,7 ha) wird genehmigt (22.03.1994).[13] Mehr dazu auf der Seite Das Neubaugebiet Im Mühlfelde. |
| 1990 bis 1993 | Die Gemeinde Krostitz (heutiger Gebietsstand) schrumpft von 3.450 auf 3.276 Einwohner.[3] |
| 1993 bis 2001 | Starker Zuwachs auf 4.110 Einwohner (2001).[3] Welcher Teil davon auf Neubaugebiete zurückgeht, ist nicht belegt. |
| 2001 bis 2011 | Rückgang auf 3.722 Einwohner (2011).[3] |
| 2011 bis 2024 | Wieder Zuwachs auf 4.151 Einwohner (2024), Höchststand 4.179 im Jahr 2023.[3] |
| 2022 | Die Gemeinde stellt fest, dass sämtliche verfügbaren Baugrundstücke im Ortsteil Zschölkau belegt sind, und schafft per Ergänzungssatzung Platz für etwa drei weitere Bauplätze.[14] |
| 2026 | Die Gemeinde schreibt zwei Baugrundstücke zum Verkauf aus.[2] Eine Bauvoranfrage am Lober nach dem „Bau-Turbo“ erhält die Zustimmung des Gemeinderats. Mehr dazu unter Bau-Turbo. |
Welche Pläne und Satzungen rund um Zschölkau gelten, steht auf Land & Natur. Neubauten und Bautätigkeit im Ort beschreibt die Seite Bauen & Neubauten.
Was Nachfrage und Preise beeinflussen kann
Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich der Arbeitsmarkt im Raum Leipzig entwickelt hat. Eine direkte Wirkung auf die Grundstückspreise in Zschölkau lässt sich daraus nicht ablesen. Dazu haben wir keine Untersuchung gefunden.
Große Arbeitgeber in der Nähe
| Standort | Belegte Angaben |
|---|---|
| BMW Group Werk Leipzig | Serienstart 1. März 2005 mit rund 2.600 Mitarbeitenden. Heute rund 6.800 BMW-Mitarbeitende, über 11.600 Beschäftigte auf dem Werksgelände. Mehr als 5,6 Milliarden Euro investiert.[15][16][17] |
| Porsche Werk Leipzig | Produktionsstart 2002 (Cayenne), heute Macan und Panamera. Rund 5.000 Mitarbeitende (Stand 2025), mehr als zwei Millionen Fahrzeuge seit 2002. Das Werk liegt am Schkeuditzer Kreuz im Leipziger Norden.[18][19] |
| Beiersdorf (NIVEA) Werk und Logistikzentrum Leipzig | Neues Werk in Leipzig-Seehausen, Produktionsstart im Mai 2023, Investition fast 300 Millionen Euro, rund 280 Beschäftigte (Deodorants unter anderem der Marke NIVEA).[20][21] Daneben entsteht ein Logistikzentrum (Spatenstich Juli 2024, über 200 Millionen Euro Investition). Es soll im Sommer 2027 in Betrieb gehen, geplant sind bis zu rund 450 Arbeitsplätze.[22][23] |
| DHL-Drehkreuz am Flughafen Leipzig/Halle | Seit 2008 am Standort, über 7.000 Beschäftigte, Vertrag mit dem Flughafen bis 2053 verlängert.[24][25] |
| Flughafen Leipzig/Halle insgesamt | Über 17.200 Beschäftigte in über 100 Unternehmen. Die Zahl der Arbeitsplätze hat sich seit 2010 laut Flughafen mehr als verdoppelt.[24][26] |
| Amazon | Logistikzentrum LEJ1 in Leipzig-Nordost seit 2006.[27] Die zuständige Gesellschaft hatte 2019 im Jahresdurchschnitt 1.684 und 2024 1.026 Mitarbeitende.[28] Das Luftfrachtzentrum am Flughafen (2020 eröffnet) wurde 2023 geschlossen, rund 400 Beschäftigte waren betroffen. Ein Verteilzentrum in Schkeuditz (angekündigt 2021 mit rund 120 Arbeitsplätzen) bleibt in Betrieb.[29][30] |
Die Zahlen sind Angaben der Unternehmen, des Flughafens und von Pressemeldungen. Sie umfassen Werks- und Flughafengelände, nicht den Wohnort der Beschäftigten.
Was Studien zur Wohnungsnachfrage sagen
- Die Region Leipzig-Westsachsen wächst laut einer Studie von 2024 vor allem in der Stadt Leipzig, in ihrem Umland und in gut angebundenen Lagen. Damit gingen steigende Kosten für Miete, Grunderwerb und Bau einher. Entscheidend für die Nachfrage seien unter anderem Bahnanbindung und Grundversorgung. Einzelne Arbeitgeber nennt die Studie nicht als Ursache.[31]
- Die Sächsische Aufbaubank sah 2016 bis 2020 Binnenwanderungsgewinne vor allem im Landkreis Leipzig und Anzeichen einer neuen Suburbanisierungswelle wegen des Preisdrucks in den Großstädten. Nordsachsen wird dort in diesem Zusammenhang nicht ausdrücklich genannt.[32]
Wohnlage: nah an Leipzig, gut angebunden
Zschölkau liegt an der B 2 nördlich von Leipzig. Die Autobahn A 14 hat in der Nähe die Anschlussstellen Schkeuditz (21), Leipzig-Nord (22), Leipzig-Mitte (23), Leipzig-Messegelände (24) und Leipzig-Nordost (25). Am Schkeuditzer Kreuz (20) trifft die A 14 auf die A 9, am Dreieck Parthenaue (28) zweigt die A 38 ab.[33][34]
| Ziel | Entfernung Luftlinie | Straße | Fahrzeit ohne Verkehr | Strecke |
|---|---|---|---|---|
| Leipzig Hauptbahnhof | ca. 11 km | ca. 13 km | ca. 15 Minuten | B 2, B 87 |
| Flughafen Leipzig/Halle | ca. 12 km | ca. 16 km | ca. 13 Minuten | B 2, A 14 |
| Halle (Saale) Hauptbahnhof | ca. 30 km | ca. 36 km | ca. 30 Minuten | B 2, A 14 |
| Dresden Hauptbahnhof | ca. 102 km | ca. 117 km | ca. 80 Minuten | B 2, A 14, A 4 |
| Berlin Hauptbahnhof | ca. 138 km | ca. 184 km | ca. 2 Stunden | B 2, A 14, A 9, A 10 |
Die Werte sind selbst berechnet (Ortsmitte Zschölkau, Ziel jeweils Hauptbahnhof bzw. Terminal). Im Berufsverkehr dauert es länger.[35] Welche Anschlussstelle für Zschölkau am nächsten liegt, haben wir nicht amtlich geprüft.
Die Nähe zu Leipzig, Flughafen und Autobahnen wird in den Studien als Standortfaktor für Wohnen im Umland genannt. Wie stark sie sich in den Preisen von Zschölkau niederschlägt, ist nicht belegt.
Baukosten und Zinsen
Für die Entscheidung zum Bauen zählen neben dem Grundstück auch die Kosten des Hauses und der Kredit. Der Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung lag laut Bundesbank so:[36]
| Jahr | Zins (Jahresmittel) |
|---|---|
| 2003 | 5,01 % |
| 2008 | 5,04 % |
| 2015 | 1,84 % |
| 2021 | 1,09 % |
| 2022 | 2,41 % |
| 2023 | 3,73 % |
| 2025 | 3,50 % |
| August 2026 | 3,81 % (vorläufig) |
Auch die Baupreise für Wohngebäude sind seit Jahren stark gestiegen. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht dazu den Baupreisindex.[37] Eine eigene Zahl für Zschölkau gibt es nicht.
Wohnqualität: Fluglärm und Ruhe
Was belegt ist. Der Flughafen Leipzig/Halle hat Einfluss auf die Region. Für die Lärmkartierung 2022 wurde mit rund 75.100 Flugbewegungen im Jahr gerechnet, davon rund 44.260 nachts (22 bis 6 Uhr). Für die Gemeinde Krostitz weist die Kartierung nachts rund 659 Betroffene ab 45 dB(A) aus, davon 272 ab 50 dB(A). Pegel ab 55 dB(A) nachts gibt es dort nicht. Für Rackwitz sind es 3.138 Betroffene ab 45 dB(A) und für Schkeuditz 14.787.[38] Die Zahlen gelten für die ganze Gemeinde, nicht für Zschölkau allein.
Nachts dürfen Passagierflüge nur von 22:00 bis 23:30 Uhr und von 5:30 bis 6:00 Uhr starten und landen. Frachtflüge der ins Luftfrachtzentrum eingebundenen Unternehmen dürfen die ganze Nacht fliegen.[39] Die Lärmkarten lassen sich bis auf Straßenebene einsehen.[40] Der gesetzlich festgesetzte Lärmschutzbereich mit Tag- und Nachtschutzzonen ist in einer Verordnung des Freistaats geregelt.[41] Mehr dazu auf der Seite Flughafen & Fluglärm.
Hinweis aus dem Ort: Nach dem Eindruck von Menschen im Dorf ist es in Zschölkau trotz des Flughafens in der Nähe erheblich ruhig. Das ist ein persönlicher Eindruck und kein Messwert. Wie laut es an einer bestimmten Stelle ist, hängt von Lage, Wetter und Flugbetrieb ab.
Und was heißt das?
- Bauland ist in Zschölkau knapp: Die Gemeinde sah 2022 alle verfügbaren Baugrundstücke belegt und vergibt seitdem nur wenige.
- Das Mindestgebot der Gemeinde (rund 139 € je m²) liegt über dem Kreisdurchschnitt für baureifes Land (rund 64 € je m²) und unter dem Landkreis Leipzig (rund 154 €). Das sind verschiedene Zahlenarten und kein Beleg für einen Trend.
- Wie sich die Preise künftig entwickeln, lässt sich aus den Quellen nicht ableiten.
Noch offen
Zu folgenden Punkten haben wir bisher keine gesicherten Angaben (Stand 9. Oktober 2026):
- der amtliche Bodenrichtwert für die Zonen in Zschölkau und seine Entwicklung seit 2010 (abrufbar in BORIS Sachsen und im Geoportal des Landkreises, bei uns noch nicht ausgelesen)
- Preise für Bauland in Zschölkau oder dem Altkreis Delitzsch in den 1990er-Jahren (Landesstatistik und Grundstücksmarktberichte der Zeit, noch nicht gefunden)
- das Ergebnis der Vergabe der beiden Grundstücke vom Sommer 2026 und der erzielte Preis
- ob im Mindestgebot von 145.000 € Erschließungskosten enthalten sind
- ob der Wert von 174 € je m² für Krostitz die Zone in Zschölkau betrifft
- welche A 14-Anschlussstelle für Zschölkau am nächsten liegt und wie viele Menschen aus Zschölkau in den genannten Werken arbeiten
- ob Zschölkau im festgesetzten Lärmschutzbereich liegt und wie hoch der Fluglärm hier genau ist (Karten der Gemeinde und des Landes)
- konkrete Indexwerte der Baupreise für Wohngebäude (Statistisches Bundesamt) und die Zahlen des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses Nordsachsen
- ob Studien den Einfluss der Großansiedlungen auf Grund- und Immobilienpreise im Raum Krostitz untersucht haben
📚 Quellen zu diesem Beitrag – gesammelt auf unserer Quellen-Seite. Kartendaten: © OpenStreetMap-Mitwirkende (ODbL).